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随着“十四五”规划和2035年远景目标纲要的发布，关于楼市的发展方向及相关配套措施均已明确，特别是对大家关心的房地产税也给出了时间表，即在“十四五”期间推进房地产税的立法。随着最近楼市火热的城市如北、上、深、广严查经营贷买房及对楼市调控的补丁越打越多，随着二线城市的杭州、成都、无锡加入调控加码的队伍，有买房人就开始范迷糊。一方面担心房价打补丁的城市又如以往般地越调越涨，另一方面又担心自己买的房子刚好够销售资格的时候，恰好撞上房地产税的出台。 所以，为了让更多的买房人不迷糊，今天，我们通过经济学家高善文近日在直播中对房地产的详细分析来解开大家心中的疙瘩。 一般的买房人可能对经济学家高善文不太了解，大家有兴趣可以在头条上搜一下就行，我只告诉你一件事，他每一次演讲，基本上都是一票难求。可见在行业内的影响力。话不多说，书归正传，我们回到房价上来，毕竟这才是买房人最为关心的事情。 高善文认为：高房价有一个临界点，树不会长到天上，随着城市化加速，大量人口向城市去集中，房价上升的趋势现在还没有结束。目前来看完全依靠市场力量很难解决问题，仍然需要时间和更多的政策干预。 一、严控房价，多次调控之后，房价为何还在上涨。 1、银保监会对房企实施“三道红线”管控，督促房企降杠杆之后，房地产开发和流通环节，出现了大量的集中抛盘、压库存的行为。抛盘减持存货，放慢拿地的速度等等，以此调整自己的资产负债表。这种短期的冲击消失之后，房价自然会反弹。我们也可以称之为均值回复。 2、城市化加速造成城市房价上升 从长期来看，城市化加速，大量人口向城市去集中，就容易造成城市房价的上升。这是一个大的趋势，而这个趋势毫无疑问现在还没有结束。 其实，从发改委公布的数据来看，未来大约还有2亿转移人口即现在所称呼的“新市民”，从“十四五”规划纲要的城镇化目标达到65%来看，也还有约4500万人会在城市落户。这就带来了住房的需求。 所以，正如高善文所说，在这个时候，大城市住房供应的响应就非常重要;供应能够快速的增长，房价就涨得慢一些，供应的增长有困难，房价就涨得多一些。 这一观点和经济学家任泽平及专家孟晓苏最近的观点相似，需要加大住宅用地供应才 行。特别是大城市的住宅用地供应，不能出现供需错配。 如果可供居住的土地很有限，经济一旦加速增长，人口一流入，它的房价就很容易涨起来。
二、土地的批租制度。 批租制度使得在土地供应市场上垄断了一级土地市场，对土地的供应和响应过程可能有一些抑制作用。再加上一些比较复杂的经济过程，这些过程都限制了土地的供应，使得需求和供应在城市化的过程之中的对抗特别强。 三、高房价有一个临界点，树不会长到天上。 我们知道，再高的树也不会长到天上。高房价也一样，同样有一个临界点，当这个临界点到来之时，上涨也就到头了。对于高房价来说，这个临界点就是当房价的上升、工资的上升严重损害了一个城市的竞争力;企业、制造业在这里活不下去，大量的外迁，到了这个临界点以后，这个过程就会崩塌下来。 当临界点过后，它相反的过程就会出来，企业都走了，人都走了，房价会跌，进一步的是很多市政服务跟不上，人进一步地走。 现在的低收入人群，年轻人群的痛苦，是不是这些城市逼近临界点了呢?我们不知道，也许一定程度上只有事后才能知道。 四、没有人愿意逆转房价上升的过程。 现在的楼市调控措施很多，还有对价格的直接干预，对贷款投放的干预，对购买资格的干预，对租赁房同住同权等等的干预。但是，没有人愿意逆转房价上升的过程，从来没有一个文件说要鼓励房价稳步下降，他也不愿意看到下降。 因为很多供求力量的对抗以及扭曲，仍然需要时间和更多的政策干预。
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